skip to Main Content

Ondernemershypotheek

Ondernemershypotheek
Bij de beoordeling van een ondernemershypotheek spelen andere factoren een rol dan bij de beoordeling van een werknemer in loondienst.
Ondernemen gaat gepaard met meer en andere risico’s dan werknemersrisico’s.
De basis voor een financieringsaanvraag van een ondernemer is met name inkomen uit bedrijfsactiviteiten en vermogen van het bedrijf in combinatie met de inkomens- en vermogenspositie in privé.

In het algemeen beoordelen geldverstrekkers een ondernemer op de volgende punten:
– de bedrijfsresultaten van de laatste drie jaar;
– het vermogen in het bedrijf vreemd- en eigen vermogen
– de vermogenspositie in privé (BOX III)

Inkomen
Bent u IB-ondernemer dan rekent men met de gemiddelde winst (Saldo Fiscale Winstberekening op uw aangifte). Stel dat uw winst een dalende trend laat zien dan rekent de bank met het laatste jaar wanneer de winst in dit jaar lager ligt dan het gemiddelde. Dit is overigens geen ‘plicht’ van de bank. Men kijkt ook altijd naar de branche en de vooruitzichten binnen deze branche en specifiek de vooruitzichten van uw onderneming. Wanneer de bank twijfelt aan de continuïteit van uw onderneming zou men een lagere aanbieding kunnen doen of zelfs helemaal geen aanbieding. Een adviseur die hierop inspeelt en de aanvraag goed voorbereidt kan het verschil voor u maken.

Voor de DGA (directeur-grootaandeelhouder) werkt het weer anders. Hierbij gaat de bank in principe uit van het gemiddelde genoten salaris. Mocht er sprake zijn van ‘overwinst’ in de B.V. zou hier rekening mee gehouden kunnen worden. Dit wordt op individuele basis bepaalt. Onder andere van belang is dan: kan de dga hier vrij over beschikken? M.a.w. heeft hij een meerderheidsbelang. Is het verantwoord en toegestaan (met oog op verplichtingen van de onderneming) voor de vermogenspositie binnen de onderneming. Wanneer u een adviseur heeft die hier oog voor heeft kan dit het verschil betekenen tussen een ja of een nee van de bank.

Vermogen
Heel belangrijk, naast de winst c.q. inkomen, is de vermogenspositie van de onderneming. Deze moet gezond zijn. Wat betekent dit? Allereerst een positief eigen vermogen, dit is een positief saldo tussen de bezittingen en schulden van de onderneming. Verder is het belangrijk dat de onderneming op de juiste manier gefinancierd is. Met andere woorden: vaste activa met lang vreemd vermogen en vlottende activa met kort vreemd vermogen. Verder is het voor het voortbestaan van de onderneming erg belangrijk dat u altijd in staat moet zijn om aan uw kortlopende verplichtingen te kunnen betalen.

De geldverstrekker kijkt naar de ontwikkelingen en trends van jaar op jaar. Vaak wordt hierbij gewerkt met kengetallen of ratio’s. Aan de hand hiervan kan de bank zichzelf een goed beeld verschaffen omtrent de continuïteit en de trend, stijgend of dalend?

De meest gebruikte ratio’s zijn de liquiditeitsratio, de solvabiliteitsratio en de rentabiliteitsratio.

Liquiditeitsratio
De liquiditeit van de onderneming toont aan wat de mate is waarin de onderneming in staat is om aan haar direct (op korte termijn) opeisbare verplichtingen te voldoen.
De bekendste liquiditeitsratio is de current Ratio

De formule luidt: vlottende activa / kort vreemd vermogen.

Als de ratio groter of gelijk is aan 1 dan is de onderneming voldoende liquide. Wanneer deze kleiner is dan 1 dan kan de onderneming in liquiditeitsproblemen komen. Dit is voor de beoordeling van uw hypotheek dan ook een belangrijke ratio. Ook hiervoor geldt dat een verklaring waarom dit zo is het verschil kan maken. Wanneer er sprake is van een incident, bijvoorbeeld het faillissement van een debiteur.

Solvabiliteitsratio
De solvabiliteit van een onderneming geeft aan in welke mate de onderneming aan haar verplichtingen kan voldoen. Hoe afhankelijk is de onderneming van haar schuldeisers.

De formule luidt: eigen vermogen/totaal vermogen x 100%

Eigen vermogen is het bedrag dat de ondernemer zelf in zijn of haar onderneming heeft geïnvesteerd. De solvabiliteitsratio geeft dus weer hoe het eigen vermogen zich verhoudt tot het totaal vermogen. Een geldverstrekker ziet een onderneming – afhankelijk van de branche en ondernemingsvorm – als ‘financieel gezond’ bij een solvabiliteitsratio van tussen de 25% en 40%.
Ook voor deze ratio geldt dat er soms een zeer plausibele uitleg is waarom deze aan de lage kant is. Het is de rol van de adviseur hier oog voor te hebben en dit met u en eventueel accountant toe te lichten. Dit vergroot de slagingskans om de hypotheek rond te krijgen.

Rentabiliteitsratio
De rentabiliteit laat het verband zien tussen het financiële resultaat van de onderneming en het geïnvesteerde vermogen. Rentabiliteit van het totale vermogen:

De formule luidt: nettowinst + betaalde rente / totaal vermogen x 100%

)

De ondernemer
Waar ook weinig adviseurs bij stilstaan is de introductie van uw als ondernemer. Wie bent u? Wat is uw achtergrond en ervaring? Wat is uw visie en strategie? Door deze zaken goed te belichten geeft u zichzelf een kans om een goede eerste indruk te maken.

Beukers Hypotheken
Ik heb u met deze blog proberen uit te leggen hoe de bank naar u en naar uw onderneming kijkt in het kader van een Ondernemershypotheek. Wij weten dat financiële kennis, het lezen van uw jaarrekening en een degelijke presentatie van u als ondernemer het verschil kan maken.

Bent u benieuwd naar mijn dienstverlening en wilt u meer weten neemt u dan gerust contact met mij op.

Onze kennis over de hypotheek voor een ondernemer reikt dus verder dan hypotheekkennis. Onze kennis en kunde stelt ons in staat om voor u het beste aanbod op tafel te krijgen!

Back To Top
×Close search
Zoeken